O relatório final da CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) que investiga o desvirtuamento de milhares de apartamentos populares na cidade de São Paulo estimou em R$ 5,1 bilhões a renúncia fiscal, de 2014 a 2025, do principal incentivo municipal concedido às incorporadoras. Para prevenir novos casos de “desvios” para pessoas de maior renda, é proposta a elaboração de projetos de lei em conjunto com a prefeitura.
O relatório a que a Folha de S.Paulo teve acesso será votado nesta terça-feira (19), na Câmara Municipal. A CPI sugeriu o indiciamento de quatro pessoas supostamente ligadas a uma parte dos desvirtuamentos dos apartamentos populares, entre eles o presidente do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e sócio-diretor da incorporadora Conx, Yorki Oswaldo Estefan.
Há uma lista de sugestões de mudanças na legislação atual, por meio de ações municipais e projetos de lei. Entre elas, estão:
criação de um programa de regularização voluntária (autodenúncia); proibição de permutas (em que incorporadoras “compram” terrenos mediante o compromisso de repassar moradias populares ao dono da área); fim do incentivo para empreendimentos em “áreas de elevado valor imobiliário e reconhecida concentração de renda” (indicado pelo presidente da CPI, Rubinho Nunes, do União Brasil); suspensão da comercialização das unidades e cassação dos alvarás das empresas que atuem em desacordo com as políticas públicas habitacionais; criação de ouvidoria para denúncias de compra, venda e locação irregulares; disciplinamento de instrumentos de priorização da aquisição por famílias de cadastros e filas da política habitacional municipal, especialmente da Cohab. “A Comissão identificou fragilidades relacionadas à individualização das unidades, rastreabilidade das matrículas, controle de renda, fiscalização da destinação efetiva, monitoramento de locações e integração cadastral entre os diversos órgãos responsáveis pela política habitacional”, aponta o relatório final, assinado pelo vereador Murillo Lima (Progressistas).
“Tal distorção compromete a lógica de reciprocidade que fundamenta o regime jurídico da produção privada de habitação de interesse social”, diz um trecho.
Um dos principais problemas é que não há, ainda, uma listagem completa com todas as unidades, que inclua o número de apartamentos, o que é essencial para a fiscalização nos prédios que também têm imóveis sem restrição de renda.
Em nota, a gestão Ricardo Nunes (MDB) destacou ter reforçado medidas de controle e fiscalização, com R$ 13 milhões em multas a 732 unidades habitacionais. Também ressaltou o envio de notificações a plataformas de locação de curta temporada, como Airbnb.
Há mais de 926 processos de apuração de irregularidades em empreendimentos HIS e HMP, abrangendo cerca de 171 mil unidades habitacionais.
“A legislação municipal já estabelece critérios rigorosos para aquisição, comercialização e locação dessas unidades”, completou.
Também reforçou que decreto de 2025 “ampliou os mecanismos de controle, proibiu expressamente a locação de curta temporada em unidades HIS e HMP e definiu responsabilidades compartilhadas entre proprietários, incorporadoras, imobiliárias e plataformas digitais”.
Diferentemente de unidades comuns, contudo, os casos questionados envolvem HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Esse tipo de moradia é construído pelo setor privado com incentivos municipais, a fim de que seja destinado a famílias com renda mensal de 1 a 10 salários mínimos, sem poder ser ocupado por pessoas de maior renda.
A política de incentivo a HIS e HMP foi criada com o Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Flexibilizações posteriores deram impulso à produção nos últimos anos, segundo especialistas.
Com base em dados municipais obtidos pela CPI, a estimativa de outorga onerosa concedida pela política de incentivo foi de R$ 5,1 bilhões, de 2014 até 2025.
O montante representa quase a metade do arrecadado no período, de R$ 9,7 bilhões. O cálculo utilizou metodologia inspirada na aplicada em estudo do Cebrap com a Fundação Tide Setúbal, coordenado pela pesquisadora Bianca Tavolari.
Como a Folha antecipou, o relatório também considera que as permutas não podem ser permitidas nesses casos. O entendimento da CPI é de que são “instrumento indireto de comercialização dissociado da política pública habitacional”, “sem a efetiva observância dos critérios de renda, destinação e controle”.
Há, ainda, a indicação de que o relatório seja encaminhado ao MP-SP, MPF, Polícia Federal e Delegacia-Geral do Estado de São Paulo. “Para que, no âmbito de suas atribuições constitucionais, promovam as apurações das responsabilidades civil, penal e administrativa, bem como proceda com a eventual instauração de investigações e inquéritos decorrentes da utilização inadequada de benefícios monetários e construtivos vinculados às políticas públicas de moradia social”, justificou.
Além disso, a CPI sugeriu o indiciamento de quatro pessoas. São elas:
Gustavo Nery Rocha, fundador e CEO da Midrah Investimentos: “em razão da arquitetura fraudulenta criada para obter vantagem ilícita relacionada ao desvirtuamento das políticas públicas de habitação social e de desrespeito ao entendimento da Procuradoria-Geral do Município quanto à aplicação da legislação pertinente”; Marcio Gomes Cardoso e Marcio Minoru Matsuda, da Max Incorporadora: “em razão do desvirtuamento das políticas públicas de habitação social e das vendas de unidades HIS/HMP” acima de teto previsto em decreto 64.006/2025″; Yorki Oswaldo Estefan, da Conx e presidente do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil): “em razão do desvirtuamento das políticas públicas de habitação social e das vendas de unidades HIS/HMP” acima do teto previsto em decreto. Em nota, a defesa de Nery Rocha afirmou que ainda não teve acesso ao relatório final e aguardará a sua notificação para se manifestar. A reportagem não conseguiu contato com a Max.
A defesa de Yorki Estefan não respondeu a mensagem enviada pela reportagem na noite desta segunda-feira. Em reportagem recente, defendeu a legalidade de sua atuação.
Na CPI, foram apresentadas tabelas com valores de unidades supostamente anunciadas pelas duas incorporadoras com valores acima do permitido. Os representantes das empresas afirmaram desconhecer, contudo, as planilhas.
Em vídeos de redes sociais exibidos pela comissão em novembro, Nery Rocha conta que comprou diversos apartamentos de baixa renda como investimento.
“Não vou pagar 30% mais caro em uma unidade só por causa de um nome no contrato. Esse risco eu topo correr por 30% de prêmio”, declarou em uma das gravações. Ele foi à CPI, mas permaneceu em silêncio após a exibição das gravações.
Habitações populares são classificadas da seguinte forma em São Paulo:
HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou até R$ 810,50 per capita); HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou até R$ 1.621 per capita); HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou até R$ 2.431,50 per capita).
